Mieszkanie z tarasem – kto odpowiada za naprawę wadliwie wykonanego tarasu przez dewelopera

Naprawa tarasu w budynkach wielorodzinnych często budzi wątpliwości dotyczące tego, kto ponosi odpowiedzialność za usunięcie usterek – właściciel mieszkania czy wspólnota mieszkaniowa. Odpowiedź na to pytanie zależy od wielu czynników, w tym od przepisów prawa budowlanego, ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego. W artykule wyjaśniamy, jak rozpoznać zakres obowiązków poszczególnych stron, jakie elementy tarasu uznaje się za część wspólną nieruchomości, a które należą do właściciela lokalu. Przedstawiamy również praktyczne wskazówki dotyczące zgłaszania wad deweloperowi oraz analizujemy najczęstsze sytuacje sporne na podstawie aktualnego orzecznictwa sądowego.

Kluczowe wnioski:

• Odpowiedzialność za naprawę tarasu w budynkach wielorodzinnych zależy od podziału na części wspólne i przynależne do mieszkania – decydują o tym dokumentacja techniczna, umowa sprzedaży oraz orzecznictwo sądowe.
• Elementy konstrukcyjne tarasu (np. płyta żelbetowa, izolacja przeciwwilgociowa, balustrady będące częścią konstrukcji) uznawane są za części wspólne nieruchomości – ich naprawa leży po stronie wspólnoty mieszkaniowej.
• Powierzchnia użytkowa tarasu (np. płytki, deski kompozytowe, elementy dekoracyjne), jeśli służy wyłącznie właścicielowi lokalu i jest wskazana jako przynależność w akcie notarialnym, podlega odpowiedzialności właściciela mieszkania.
• Właściciel mieszkania odpowiada za bieżącą konserwację i naprawę elementów tarasu wykorzystywanych wyłącznie przez niego; koszty tych prac ponosi samodzielnie.
• Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za naprawę usterek konstrukcyjnych tarasu oraz zgłaszanie reklamacji deweloperowi w przypadku wad dotyczących części wspólnych budynku.
• Zgłoszenie wad deweloperowi powinno być dokonane na piśmie z dokumentacją fotograficzną i opisem problemu; należy powołać się na rękojmię (5 lat od odbioru lokalu) lub gwarancję udzieloną przez dewelopera.
• W przypadku wad powierzchni użytkowej zgłoszenia dokonuje właściciel mieszkania; w przypadku elementów konstrukcyjnych – wspólnota lub zarządca budynku.
• Przykładowe sytuacje: naprawa balustrady trwale połączonej z konstrukcją budynku to obowiązek wspólnoty, natomiast wymiana dekoracyjnej balustrady lub płytek należy do właściciela lokalu.
• Prawidłowe rozróżnienie zakresu odpowiedzialności pozwala skutecznie egzekwować naprawy od właściwego podmiotu oraz uniknąć sporów prawnych związanych z kosztami remontów tarasów.

Odpowiedzialność za naprawę tarasu w świetle prawa – podstawy prawne

Odpowiedzialność za naprawę tarasu w budynkach wielorodzinnych opiera się na kilku podstawowych aktach prawnych, które regulują zarówno kwestie własności, jak i zakres obowiązków właścicieli oraz wspólnot mieszkaniowych. Najważniejsze z nich to ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz Kodeks cywilny. Mimo że przepisy te nie zawierają jednoznacznej definicji tarasu, to właśnie one stanowią punkt wyjścia do określenia, kto odpowiada za naprawę wadliwie wykonanego tarasu przez dewelopera. W praktyce ogromne znaczenie ma również orzecznictwo sądowe, które doprecyzowuje interpretację przepisów w konkretnych przypadkach.

Brak precyzyjnej definicji tarasu w ustawach powoduje, że rozstrzygnięcia dotyczące odpowiedzialności często opierają się na analizie orzeczeń sądowych oraz indywidualnych zapisów umownych. Właśnie dlatego przy ocenie sytuacji prawnej związanej z naprawą tarasu należy zwrócić uwagę na:

• Prawo budowlane – reguluje ogólne zasady dotyczące utrzymania obiektów budowlanych;
• Ustawę o własności lokali – określa podział nieruchomości na części wspólne i przynależne do poszczególnych lokali;
• Kodeks cywilny – zawiera przepisy dotyczące rękojmi i gwarancji za wady rzeczy sprzedanej;
• orzecznictwo sądowe – wyroki Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazują, jak w praktyce rozumieć pojęcie tarasu oraz zakres odpowiedzialności za jego naprawę.

Dzięki temu możliwe jest ustalenie, czy dany element tarasu należy do części wspólnych budynku, czy też stanowi przynależność konkretnego mieszkania, co bezpośrednio wpływa na to, kto ponosi koszty usunięcia ewentualnych wad powstałych na etapie realizacji inwestycji przez dewelopera.

Taras jako część wspólna czy przynależna do mieszkania – jak to rozróżnić?

Tarasy w budynkach wielorodzinnych mają specyficzny, dualistyczny charakter prawny. W praktyce oznacza to, że nie zawsze są one jednoznacznie przypisane do konkretnego mieszkania lub traktowane jako część wspólna nieruchomości. O tym, czy dany taras należy do właściciela lokalu, czy też stanowi element wspólny budynku, decyduje przede wszystkim jego funkcja oraz sposób wyodrębnienia w dokumentacji technicznej i umowie sprzedaży. Jeśli taras służy wyłącznie do użytku właściciela danego mieszkania i został wskazany jako przynależność w akcie notarialnym, jego powierzchnia użytkowa (np. płytki, warstwa wykończeniowa) podlega odpowiedzialności tego właściciela. Natomiast elementy konstrukcyjne tarasu, takie jak płyta żelbetowa czy izolacja przeciwwilgociowa, są zazwyczaj uznawane za części wspólne nieruchomości – niezależnie od tego, kto korzysta z przestrzeni tarasu.

Orzecznictwo sądowe, w tym uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. (sygn. III CZP 10/08) oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 marca 2017 r. (sygn. II OSK 1929/15), potwierdza ten podział odpowiedzialności. Właściciel mieszkania odpowiada za utrzymanie i naprawę tej części tarasu, która służy wyłącznie jego potrzebom, czyli za powierzchnię użytkową i elementy dekoracyjne. Z kolei wspólnota mieszkaniowa ponosi koszty związane z naprawą elementów konstrukcyjnych tarasu, które wpływają na bezpieczeństwo i integralność całego budynku. Takie rozróżnienie ma kluczowe znaczenie przy ustalaniu zakresu obowiązków oraz podczas zgłaszania wad deweloperowi – pozwala jasno określić, kto jest uprawniony do wystąpienia z roszczeniem i jakie elementy obejmuje reklamacja.

Zakres obowiązków właściciela mieszkania z tarasem

Właściciel mieszkania z tarasem ponosi odpowiedzialność za utrzymanie i naprawę tych elementów tarasu, które służą wyłącznie jego potrzebom. Dotyczy to przede wszystkim warstwy wykończeniowej, takiej jak płytki, deski kompozytowe czy inne materiały zastosowane na powierzchni użytkowej tarasu. Zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma obowiązek dbać o stan techniczny części przynależnych do swojego mieszkania oraz ponosić koszty ich bieżącej konserwacji i ewentualnych napraw. Oznacza to, że jeśli na przykład płytki na tarasie ulegną uszkodzeniu w wyniku codziennego użytkowania lub nieprawidłowej eksploatacji, wydatki związane z ich wymianą lub naprawą obciążają bezpośrednio właściciela mieszkania.

Praktyka pokazuje, że właściciel odpowiada również za wszelkie prace remontowe dotyczące elementów tarasu wykorzystywanych wyłącznie przez niego. Przykładowo, jeśli na skutek intensywnego użytkowania pojawią się pęknięcia w nawierzchni lub konieczna będzie wymiana zużytych elementów dekoracyjnych, to właśnie właściciel jest zobowiązany do ich odtworzenia na własny koszt. Sytuacja ta nie zmienia się nawet wtedy, gdy usterka pojawi się po usunięciu poważniejszych wad konstrukcyjnych przez wspólnotę – odtworzenie warstwy wykończeniowej pozostaje po stronie właściciela lokalu. Takie rozwiązanie wynika zarówno z przepisów prawa, jak i utrwalonego orzecznictwa sądowego, które jasno rozgranicza zakres odpowiedzialności pomiędzy wspólnotą a właścicielem mieszkania.

Rola wspólnoty mieszkaniowej w przypadku wad konstrukcyjnych tarasu

Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za naprawę elementów konstrukcyjnych tarasu, które stanowią część wspólną nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali oraz utrwalonym orzecznictwem sądowym, do części wspólnych zalicza się m.in. płytę tarasową, warstwy izolacyjne oraz balustrady będące integralną częścią konstrukcji budynku. Oznacza to, że wszelkie usterki dotyczące tych elementów – takie jak nieszczelności prowadzące do przecieków czy uszkodzenia konstrukcyjne – powinny być naprawiane na koszt wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce właściciel mieszkania nie ponosi odpowiedzialności za remonty tych części, nawet jeśli taras przynależy wyłącznie do jego lokalu i korzysta z niego tylko on oraz jego domownicy.

W przypadku wykrycia wad konstrukcyjnych tarasu, wspólnota mieszkaniowa lub jej zarządca jest uprawniony do zgłoszenia reklamacji deweloperowi. Procedura ta obejmuje zebranie dokumentacji potwierdzającej istnienie wady oraz przedstawienie roszczenia w ramach rękojmi lub gwarancji. Zgłoszenie powinno być poparte opinią techniczną i opisem problemu, a także wskazaniem, że dotyczy ono części wspólnej budynku. Warto pamiętać, że zgodnie z orzeczeniami Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych, odpowiedzialność wspólnoty obejmuje wyłącznie elementy konstrukcyjne tarasu trwale połączone z bryłą budynku. Do najważniejszych obowiązków wspólnoty należą:

• naprawa płyty tarasowej wraz z izolacją przeciwwilgociową,
• usuwanie usterek balustrad będących częścią konstrukcji budynku,
• zgłaszanie wad deweloperowi w imieniu wszystkich właścicieli lokali.

Dzięki temu mieszkańcy mogą mieć pewność, że poważniejsze problemy techniczne związane z tarasem zostaną rozwiązane przez wspólnotę mieszkaniową zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i aktualnym orzecznictwem.

Jak skutecznie zgłosić wadliwie wykonany taras deweloperowi?

Proces zgłaszania wadliwie wykonanego tarasu deweloperowi wymaga odpowiedniego przygotowania i znajomości przepisów. W przypadku, gdy usterka dotyczy elementów konstrukcyjnych tarasu będących częścią wspólną nieruchomości (np. płyta tarasowa, izolacja), uprawnionym do złożenia reklamacji jest wspólnota mieszkaniowa lub jej zarządca. Natomiast jeśli problem dotyczy wyłącznie warstwy wykończeniowej należącej do właściciela lokalu, zgłoszenia może dokonać sam właściciel mieszkania. Niezależnie od tego, kto występuje z roszczeniem, należy przygotować odpowiednią dokumentację – opis wady, zdjęcia potwierdzające usterkę oraz kopię umowy zakupu lokalu. Warto powołać się na podstawę prawną roszczenia: gwarancję udzieloną przez dewelopera lub rękojmię wynikającą z Kodeksu cywilnego.

W praktyce skuteczne zgłoszenie reklamacyjne powinno zawierać jasno określone żądanie usunięcia wady oraz wskazanie podstawy prawnej. Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie dewelopera określone w umowie, natomiast rękojmia wynika bezpośrednio z przepisów prawa (art. 556 i następne Kodeksu cywilnego). Różnice dotyczą przede wszystkim okresu ochrony oraz zakresu odpowiedzialności – rękojmia obowiązuje co do zasady przez 5 lat od odbioru lokalu. Zgodnie z art. 566 Kodeksu cywilnego kupujący może żądać nie tylko usunięcia wady, ale także zwrotu kosztów poniesionych w związku z wadliwością rzeczy. Przygotowując zgłoszenie warto pamiętać o następujących kwestiach:

• Zgłoszenie powinno być dokonane na piśmie, najlepiej za potwierdzeniem odbioru.
• Należy załączyć dokumentację fotograficzną oraz opis problemu.
• Wskazane jest powołanie się na konkretny przepis (gwarancja lub rękojmia).
• Zachowanie terminów reklamacyjnych – dla rękojmi to 5 lat od odbioru lokalu.
• W przypadku części wspólnych – zgłoszenia dokonuje wspólnota lub zarządca budynku.

Dzięki temu proces reklamacyjny będzie przebiegał sprawniej, a szanse na skuteczne usunięcie wad przez dewelopera znacząco wzrosną.

Przykładowe sytuacje związane z naprawą tarasu – studia przypadków

Przykładem często spotykanego problemu jest uszkodzona balustrada na tarasie. Jeśli balustrada stanowi element konstrukcyjny budynku, czyli jest trwale połączona z płytą tarasową i pełni funkcję zabezpieczającą dla wszystkich mieszkańców, jej naprawa należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji właściciel lokalu powinien zgłosić usterkę zarządcy lub bezpośrednio wspólnocie, która podejmie działania naprawcze w ramach kosztów utrzymania części wspólnych. Natomiast jeśli balustrada została zamontowana wyłącznie na użytek danego mieszkania i nie jest powiązana z konstrukcją budynku, odpowiedzialność za jej konserwację i ewentualną wymianę spoczywa na właścicielu lokalu.

Innym przykładem są nieszczelności izolacji tarasu prowadzące do zalania mieszkania znajdującego się poniżej. W takich przypadkach kluczowe znaczenie ma rozróżnienie, które elementy tarasu są częścią wspólną nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego oraz przepisami ustawy o własności lokali, płyta tarasowa wraz z izolacją należą do części wspólnej budynku. Odpowiedzialność za ich naprawę ponosi więc wspólnota mieszkaniowa, która może zgłosić reklamację deweloperowi w ramach rękojmi lub gwarancji. Z kolei uszkodzenia powierzchni użytkowej tarasu, takie jak płytki czy deski kompozytowe, obciążają już właściciela mieszkania – to on musi zadbać o ich odtworzenie po usunięciu przyczyny przecieku przez wspólnotę. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku błędnie wykonanych spadków na tarasie – jeśli wada dotyczy konstrukcji i powoduje gromadzenie się wody, odpowiedzialność leży po stronie wspólnoty, natomiast koszty przywrócenia estetyki powierzchni użytkowej pokrywa właściciel lokalu.

Podsumowanie

Artykuł szczegółowo omawia zagadnienie odpowiedzialności za naprawę tarasu w budynkach wielorodzinnych, wskazując na złożoność problemu wynikającą z braku jednoznacznych definicji w przepisach prawa. Kluczowe znaczenie mają tutaj ustawa o własności lokali, Prawo budowlane oraz Kodeks cywilny, a także orzecznictwo sądowe, które doprecyzowuje podział obowiązków pomiędzy właścicielem mieszkania a wspólnotą mieszkaniową. Odpowiedzialność za naprawę zależy od tego, czy dany element tarasu stanowi część wspólną nieruchomości (np. płyta żelbetowa, izolacja), czy też przynależy wyłącznie do konkretnego lokalu (np. warstwa wykończeniowa). Właściciel odpowiada za utrzymanie i naprawę powierzchni użytkowej tarasu, natomiast wspólnota mieszkaniowa ponosi koszty związane z elementami konstrukcyjnymi.

W praktyce rozróżnienie to ma istotne znaczenie przy zgłaszaniu wad deweloperowi oraz podczas realizacji napraw. W przypadku usterek dotyczących części wspólnych zgłoszenia dokonuje wspólnota lub jej zarządca, natomiast za usunięcie uszkodzeń powierzchni użytkowej odpowiada właściciel mieszkania. Artykuł podkreśla konieczność właściwego przygotowania dokumentacji reklamacyjnej oraz powołania się na odpowiednie podstawy prawne – rękojmię lub gwarancję. Przedstawione studia przypadków pokazują, jak w praktyce wygląda podział obowiązków i jakie kroki należy podjąć, aby skutecznie dochodzić swoich praw wobec dewelopera lub wspólnoty mieszkaniowej w przypadku wadliwie wykonanego tarasu.

FAQ

Czy można ubezpieczyć taras w budynku wielorodzinnym?

Tak, istnieje możliwość ubezpieczenia tarasu, jednak zakres ochrony zależy od wybranej polisy oraz tego, czy taras jest częścią wspólną, czy przynależną do mieszkania. Właściciel lokalu może objąć ubezpieczeniem elementy wykończeniowe tarasu (np. płytki, deski), natomiast wspólnota mieszkaniowa powinna zadbać o ubezpieczenie części konstrukcyjnych w ramach polisy obejmującej części wspólne budynku. Przed zawarciem umowy warto dokładnie sprawdzić, jakie elementy są objęte ochroną i kto jest uprawniony do zgłaszania szkód.

Jakie są konsekwencje braku naprawy uszkodzonego tarasu?

Brak naprawy uszkodzonego tarasu może prowadzić do poważniejszych problemów technicznych, takich jak przecieki, zalania mieszkań poniżej czy pogorszenie stanu konstrukcji budynku. Dodatkowo właściciel lokalu lub wspólnota mogą ponosić odpowiedzialność za szkody wyrządzone innym mieszkańcom na skutek zaniechania naprawy. W skrajnych przypadkach może to skutkować roszczeniami odszkodowawczymi lub koniecznością pokrycia kosztów napraw z własnych środków.

Czy właściciel mieszkania może samodzielnie przeprowadzić remont konstrukcji tarasu?

Nie, właściciel mieszkania nie powinien samodzielnie ingerować w elementy konstrukcyjne tarasu będące częścią wspólną nieruchomości. Takie działania wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz często nadzoru technicznego. Samowolna ingerencja może prowadzić do naruszenia integralności budynku i skutkować odpowiedzialnością prawną oraz finansową wobec innych mieszkańców.

Jak postępować w przypadku sporu między właścicielem a wspólnotą o zakres odpowiedzialności za taras?

W przypadku sporu dotyczącego zakresu odpowiedzialności za naprawę tarasu warto najpierw przeanalizować dokumentację techniczną budynku oraz zapisy aktu notarialnego i regulaminu wspólnoty. Jeśli strony nie osiągną porozumienia, można zwrócić się o opinię rzeczoznawcy budowlanego lub mediatora. Ostatecznie spór może zostać rozstrzygnięty przez sąd na podstawie obowiązujących przepisów prawa i orzecznictwa.

Czy zmiana sposobu użytkowania tarasu (np. zabudowa) wymaga zgody wspólnoty?

Tak, wszelkie zmiany sposobu użytkowania tarasu, takie jak jego zabudowa czy montaż stałych konstrukcji (np. pergoli), zazwyczaj wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz uzyskania odpowiednich pozwoleń administracyjnych. Wynika to z faktu, że takie działania mogą wpływać na wygląd elewacji budynku oraz bezpieczeństwo konstrukcji.

Kto odpowiada za odśnieżanie i utrzymanie czystości na tarasie?

Za odśnieżanie i utrzymanie czystości na powierzchni użytkowej tarasu odpowiada właściciel mieszkania korzystający z tej przestrzeni. Natomiast jeśli chodzi o elementy konstrukcyjne (np. rynny odprowadzające wodę z kilku tarasów), ich konserwacja leży po stronie wspólnoty mieszkaniowej.

Czy można dochodzić roszczeń wobec dewelopera po upływie okresu rękojmi?

Zasadniczo po upływie okresu rękojmi (5 lat od odbioru lokalu) możliwości dochodzenia roszczeń wobec dewelopera są ograniczone. Wyjątkiem mogą być sytuacje związane z wadami ukrytymi ujawnionymi po tym czasie lub rażącym naruszeniem przepisów prawa przez dewelopera – wtedy sprawa może być rozpatrywana indywidualnie przez sąd.

Czy można uzyskać dofinansowanie na remont części wspólnych tarasu?

Wspólnota mieszkaniowa może ubiegać się o dofinansowanie remontu części wspólnych (w tym konstrukcji tarasu) ze środków gminnych lub funduszu remontowego. Warunki uzyskania wsparcia finansowego zależą od lokalnych programów oraz stanu technicznego budynku.

Jak udokumentować stan techniczny tarasu przed zgłoszeniem reklamacji?

Aby skutecznie udokumentować stan techniczny tarasu przed zgłoszeniem reklamacji, należy wykonać szczegółowe zdjęcia wszystkich widocznych usterek oraz sporządzić opis problemu wraz z datą jego zauważenia. Warto także poprosić o opinię niezależnego eksperta lub rzeczoznawcy budowlanego, co zwiększy wiarygodność zgłoszenia wobec dewelopera lub zarządcy.

Czy właściciel mieszkania ma prawo żądać obniżenia opłat do funduszu remontowego w związku z samodzielnym ponoszeniem kosztów naprawy swojego tarasu?

Zasadniczo opłaty na fundusz remontowy dotyczą wszystkich właścicieli lokali i służą finansowaniu napraw części wspólnych nieruchomości. Samodzielne ponoszenie kosztów napraw wykończenia własnego tarasu nie daje podstaw do żądania obniżenia tych opłat – chyba że regulamin wspólnoty przewiduje taką możliwość w szczególnych przypadkach.